実家を売ると決めた、あるいは売るかどうか迷っている。どちらの段階でも知っておきたいのが、売却の流れと「空き家の3,000万円特別控除」という税の特例です。この特例には明確な期限があり、迷っている時間がそのまま税額に響くことがあります。この記事では、売るまでの手順と特例の要件を整理します。
結論:売るなら「相続から3年目の年末」を意識する
相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、税金がかかります。これを大きく減らせる可能性があるのが、国税庁のいう「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、いわゆる空き家の3,000万円特別控除です。
要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。そして、この特例の期限がこれです。
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
たとえば2026年6月に相続が始まったなら、2029年12月31日までの売却が条件です。「落ち着いてから考えよう」と数年置いてしまうと、特例ごと消えます。売るかどうか迷っている家ほど、この日付だけは先に把握しておいてください。
特例の主な要件
国税庁の案内（2026年8月時点）から、主な要件をまとめます。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 家屋 | 昭和56年5月31日以前に建築。マンション等の区分所有建物でない |
| 居住状況 | 相続開始の直前、被相続人（親）が1人で住んでいた |
| 売却期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ2027年12月31日までの売却 |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 売却先 | 親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却は不可 |
| 家屋の状態 | 耐震基準を満たして売る、取り壊して敷地だけ売る、または売却後に買主側が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しを行う（2024年以降の譲渡） |
いくつか補足します。
- 控除額は原則3,000万円ですが、2024年1月以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人2,000万円までになります
- 親が要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。「施設に入っていたから対象外」と諦める前に確認してください
- 適用には確定申告が必要です。市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など、揃える書類も多めです
見てのとおり、要件は細かく、家の状況によって判定が分かれます。この記事は全体像の把握までにして、実際に使えるかどうかは税理士か税務署に確認してください。売却額が大きい話なので、相談料を惜しむ場面ではありません。
売るまでの5ステップ
最初の関門は名義です。親の名義のままでは売れないので、先に相続登記を済ませます。相続登記は2024年から義務化されており、どのみち避けて通れません。
荷物の片づけは、実家の片づけと遺品整理の進め方で書いた手順のとおりです。量が多ければ業者に頼む選択肢もあります。引き渡しまでに判断がつかない物は、実家の荷物、捨てられないなら「預ける」。トランクルームという時間稼ぎに一時退避させる方法もあります。
査定は必ず複数社に。同じ家でも会社によって査定額も売り方の提案も変わります。査定額の高さだけでなく、根拠の説明が具体的かどうかで担当者を見てください。
なお、売る前に「本当に売るのが最善か」を確かめたい場合は、売る・貸す・建てるの判断を先にどうぞ。判断材料を集めてから決めても、期限内なら遅くありません。
売るかどうか迷っているときこそ、日付を出す
売却は感情の絡む決断です。育った家を売ることに、ためらいがない人はいません。
だからこそ、おすすめしたいのは「決断を急ぐ」ことではなく「期限を共有する」ことです。兄弟姉妹と話すとき、「売るべきだ」から入るともめますが、「特例の期限が2029年の年末らしい」という事実の共有から入れば、話は前に進みます。兄弟姉妹での話の進め方で書いたとおり、感情の対立は情報の共有で薄まります。
期限までに結論が出なければ、それも選択です。ただし、空き家の管理と固定資産税の負担は続きます。「決めない」にもコストがあることだけ、家族全員で見えるようにしておいてください。
わが家の視点
母の家は、いまはまだ売る話ではありません。それでも私は、この特例の期限の数え方だけはメモしてあります。
理由は単純で、いざそのときが来たら、悲しみの中で税制を調べる余力はないと知っているからです。父のとき、手続きのたびに「なぜ誰も教えてくれなかったのか」と思いました。今度は先に知っておく。それだけのことですが、未来の自分と妹への申し送りのつもりでいます。
今日やることは、これだけ
- 実家の建築年を確認する（昭和56年5月31日以前かどうか）
- 実家の名義が誰になっているか、登記簿で確認する
- 「相続から3年目の年末」という期限を、家族のLINEに共有しておく
